Gräfelfing - Einfamilienhaus in bester Lage
OBJEKTBESCHREIBUNG
In Nachbarschaft zu gediegenen Altbauvillen und gelungenen Neubauten mit parkähnlichen Grundstücken präsentiert sich dieses von der Sonne verwöhnte Anwesen. Das erst vor drei Jahren von den Eigentümern errichtete, moderne Architektenhaus ist eingebettet in alte und neue, zu verschiedenen Jahreszeiten blühende Bäume und Sträucher und befindet sich für den Erwerber gleichsam in einem Zustand perfekten "Angekommen-Seins".
Das Raumangebot erstreckt sich über ca. 266m² Wohnfläche und bietet lichterfüllte Großzügigkeit auf 4 Ebenen: Ein weitläufiges, offenes Ambiente im Erdgeschoss mit separatem Office, begehbarer Garderobe und überdachter Terrasse, drei Kinderzimmer mit eigenem Bad und großzügigem Balkon im Obergeschoss sowie einen ca. 55m² großen Masterbereich mit Panoramablick-Schlafzimmer, Bad mit Klafs-Sauna, separatem WC und Ankleide im Dachgeschoss. Im wohnlichen Untergeschoss kommen ein taghelles Gästezimmer mit Duschbad, ein Hauswirtschafts-, ein Technik- und ein großer Abstellraum hinzu, der den Eigentümern zusätzlich als Musikzimmer diente.
Unter Heranziehung einer Sonnenverlaufsanalyse wurde das Gebäude optimal auf dem Baugrund platziert, sodass es nun sowohl im Süden über einen herrlich eingewachsenen, den ganzen Tag über sonnigen Garten mit Terrasse und Pool mit Holzdeck, als auch im Norden über einen ebenso traumhaft sonnenverwöhnten, biergartenähnlichen Sitzbereich verfügt. Eine großzügige Zufahrt führt bis zur im Nordosten gelegenen Doppelgarage, die über einen zusätzlichen Abstellraum für Fahrräder verfügt.
Eine hochwertige Küche und zahlreiche Einbauten vom Schreiner, ein dreiseitiger Kamin, eine vollverglaste Klafs-Sauna und natürlich der beheizbare Pool versüßen den Alltag in diesem wunderbaren Zuhause. Für technischen Komfort sorgt ein zentrales Smart-Home-System, über das per iPad im Entree oder per Handy Alarmanlage, Heizung, Lichtszenarien und die Raff-Jalousien gesteuert werden können. Auch die stimmungsvolle Garten-, Einfahrts- und Eingangsbeleuchtung kann von hier aus programmiert werden. Die vollautomatische Pooltechnik sorgt für einen sorgenfreien und aufwandsarmen Betrieb des Pools, der mit einer Wärmepumpe beheizbar ist, über eine kindersichere, wärmehaltende, fernbedienbare Abdeckung verfügt und von einem Roboter gereinigt wird. Ein weiterer Roboter sorgt für einen perfekt getrimmten Rasen, der - genauso wie Hecken und Sträucher - zudem von einer per App steuerbaren Bewässerung versorgt wird. Das doppelflügelige Einfahrtstor und auch das Garagen-Sektionaltor können sowohl vom Haus aus als auch per Funk bedient werden. Für gute Stimmung sorgt das Soundsystem von Sonos. Zu guter letzt erspart ein Wäscheabwurf manch lästigen Gang in den Keller.
LAGEBESCHREIBUNG
Das Anwesen befindet sich in der mit Abstand begehrtesten Lage Gräfelfings, einem historischen Villenviertel mit sehenswerter Nachbarschaft aus Altbauvillen und moderner Architektur. Es liegt in unmittelbarer Nähe des Gräfelfinger Waldes und ist dennoch eines der sonnigsten Grundstücke in dieser Umgebung, wodurch es in der Summe seiner Eigenschaften als einzigartig bewertet werden darf. Trotz der idyllischen Abgeschiedenheit erreicht man in wenigen Gehminuten den gewachsenen Ortskern mit zahlreichen Einrichtungen und Geschäften des täglichen Bedarfs.
Gräfelfing zeichnet sich durch ein reges Gemeindeleben und ebenso nette Mitbürger aus. Man trifft sich zum Weinfest, auf dem Christkindlmarkt oder auf zahlreichen Straßenfesten und Flohmärkten.
Die "Gartenstadt" ist nicht nur wegen der unmittelbaren Nähe zur Landeshauptstadt eine der gefragtesten Wohnlagen am südwestlichen Stadtrand Münchens. Durch die hervorragende Infrastruktur, die gute Verkehrsanbindung und den hohen Freizeitwert durch Würm, Pasinger Stadtpark und angrenzende Wälder erfreut sich Gräfelfing sehr großer Beliebtheit. Die Erholungsgebiete des Würmtals und Fünfseenlandes mit mehreren Golfplätzen und traumhaften Segelrevieren gestatten spontane Ausflüge ohne zeitlichen Aufwand.
Gräfelfing verfügt über zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten und individuelle Feinkostgeschäfte, zudem über eine große Auswahl an Restaurants, Cafés und Bars.
Natürlich fehlt es nicht an Kindergärten und Schulen, Ärzten, einem neuen Sportzentrum mit Hallenbad, einer Musikschule, einem Kino, einer Bücherei, und es bieten nicht zuletzt alle erdenklichen Sportmöglichkeiten und ein niveauvolles kulturelles Angebot einen hohen Freizeitwert.
Vorbildlich ist auch die öffentliche Verkehrsanbindung; so verfügt Gräfelfing über zwei S-Bahn-Haltestellen der Linie S6, mit der die Münchner Innenstadt in ca. 20 Minuten und Starnberg in ca. 15 Minuten erreicht werden. Mit verschiedenen Buslinien erreicht man im Nu in München-Großhadern die nächstgelegene U-Bahn-Station oder z.B. die Nachbarorte Martinsried und Pasing. Auch das Straßennetz und die Anbindung an überregionale Verkehrswege sind gut ausgebaut; es gibt eine eigene Autobahnanschlussstelle an die A96 sowie an die nahe gelegene A99.
Die Gemeindebücherei verleiht unentgeltlich ein Elektro-Lastenfahrrad; das Car-Sharing von Sixt hat ebenso Einzug in Gräfelfing gehalten wie Leihräder und E-Scooter, die am Bahnhof und auch sonst überall im Ort bereit stehen. Um das kommunale Angebot zu komplettieren, gibt es turnusmäßige Sperrmüll- und Laubsammlungen, sodass es nicht einmal einer Fahrt zum örtlichen Wertstoffhof bedarf.
AUSSTATTUNG
Entwurf durch Architekturbüro Stuart Stadler
Böden in geöltem Eichen-Parkett (Scheffold) und großflächige Fliesen Feinsteinzeug (Europe Grey)
Fußbodenheizung, raumweise steuerbar über das Smart-Home-System
Kontrollierte Wohnraumbelüftung (Hoval HomeVent) mit Luftqualitätssensor für temperierte, gefilterte Raumluft im gesamten Gebäude
Solarthermie für Warmwasserbereitung
Smart-Home-System (Loxone, über iPad im Entree oder über Handy steuerbar) zur Steuerung von Alarmanlage, Heiztechnik, Raffrollos, Lichtszenen, Außenbeleuchtung und Gartenbeleuchtung
Schreinerküche mit Induktionskochfeld einschl. Muldenlüfter (BORA Professional), Dampfbackofen (Siemens StudioLine), Kühlschrank, Gefrierschrank mit automatischem Eisbereiter, Getränkekühlschrank (Liebherr), Geschirrspüler mit AutoDos (Miele) und Mineralwasser-Bereiter (Grohe Blue)
Schreinergefertigte Garderobe und div. Einbauschränke, Schuhschränke und Sitzbänke im Entree und Essbereich sowie Büroeinbaumöbel
Stahltreppengeländer schwarz, pulverbeschichtet
Bäder in OG, DG und UG mit bodengleicher Walk-in-Dusche, Unterputz-Armaturen (Rainshower im DG) und maßgeschreinerten Unterschränken
Gäste-WC mit Natursteinbecken, maßgeschreinertem Unterschrank und Unterputz-Armatur
Warmwasserspeicher 500 Liter
Intelligente Warmwasser-Zirkulationspumpe
Hebeanlage
Wasserenthärtungsanlage (BWT)
LED-Fußbodenbeleuchteter Heizkamin im Wohnbereich mit drei Sichtscheiben (hochschiebbar), Seitenwänden aus Rohstahl
Unterdruckwächter mit Alarmfunktion
Eichenholz-Alu-Fenster, 3-fach verglast, unsichtbare Scharniere, verdeckt liegende Ecklagerbänder, mit Fensterkontakten für Alarmanlage, Edelstahl-Fenstergriffe (Unity)
Elektrische Raffrollos in Fensterfarbe anthrazit, steuerbar über Smart-Home-System
LED-Decken-Einbauspots mit steuerbarer Lichtfarbe und -helligkeit
Bewegungsmelder
Sauna (Klafs) mit programmierbarer und per App / WLAN fernbedienbarer Steuerung, Panorama-Vollverglasung, Sunset-Beleuchtung, finnische Sauna und Sanarium
Sprossen-Stahltüren (Deubl) zwischen Entree und Wohnbereich sowie zum Bad im DG
Soundsystem (Sonos) in nahezu allen Räumen
LAN-Anschluss in allen Wohnräumen
WLAN-Repeater in allen Stockwerken
Satellitenanlage
Signalgeber für Alarmanlage (Telenot) in Weiß
Alarmanlage mit Tür- und Fensterkontakten sowie Bewegungssensoren
Vernetzte, an Stromversorgung angeschlossene Rauchmelder (GIRA)
Wäscheabwurf mit Klappen im OG und DG, Wäscheauffangschrank im UG
Beheizbarer Salzwasser-Pool (ca. 7 x 3,25 m) mit automatischer Solar-Unterflur-Rolladenabdeckung als Kindersicherung und zusätzliche Beheizung, Stufenzugang, farbiger RGB-LED-Beleuchtung und Technikbox mit Filterpumpe, Sandfilteranlage, UV-Filter, ph- und Redox-Sonden, Wärmepumpe, Holzdeck und Außendusche, Poolroboter (Steinbach), eigener Kanal-Anschluss
Mähroboter (Gardena)
Bewässerungsanlage (Gardena)
Doppelgarage mit funkgesteuertem Sektionaltor (Hörmann) und zusätzliche Fahrradraumtür, Up/Down-Strahler innen und außen, 2 Steckdosen und Starkstromvorbereitung
Einfahrtstor, funkgesteuert und doppelflügelig
Gartenzaun (ZaunZar), pulverbeschichtet
Mülltonnenanlage (BioHort) für 3 Tonnen à 240 Liter (Blaue Papiertonne, gelbe Tonne, Restmüll)
Hochwertige Gartenbepflanzung durch Fa. Ebben (Kiefer, Zierapfel, Yoshino-Kirschbaum, 2 Hainbuchen, Buchenhecke seitlich, Eibenhecke zur Straße und seitlich, Rhododendren u.v.a.)
Außenwasserhahn, frostsicher